Vivienda de uso turístico en el País Vasco 2026: normativa, registro REATE y restricciones en las capitales

Última actualización: septiembre de 2026

El País Vasco es un caso curioso dentro del mapa normativo español: el alta autonómica de una vivienda turística es de las más rápidas del país — presentas una declaración responsable y quedas inscrito en el registro en el acto — pero el filtro de verdad está en el urbanismo municipal. San Sebastián acaba de blindar sus barrios más turísticos contra nuevas viviendas de uso turístico y Bilbao lleva años restringiendo dónde pueden implantarse. Y, de fondo, el Gobierno Vasco tramita una nueva ley de turismo que endurecerá las condiciones.

En esta guía repasamos la normativa del alquiler vacacional en Euskadi en 2026: qué figura legal aplica, cómo darte de alta en el REATE, qué exige la norma a la vivienda, qué pasa en Donostia y Bilbao, cómo funciona aquí el parte de viajeros (pista: no va por SES.Hospedajes) y qué sanciones arriesgas. Como siempre, esto es divulgación, no asesoramiento jurídico: confirma tu caso con el ayuntamiento y con la administración turística vasca.

Qué figura legal aplica en Euskadi

La normativa vasca distingue dos figuras para el hospedaje en casas particulares:

• Vivienda para uso turístico (VUT): cedes la vivienda completa, amueblada y equipada, para estancias turísticas. Es la figura del alquiler vacacional clásico.
• Habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: alquilas habitaciones de tu propia vivienda habitual, compartiendo casa con el huésped. Tiene límites propios de capacidad.

Ambas son legalmente empresas turísticas de alojamiento desde la Ley 13/2016: da igual que alquiles un único piso como particular — a efectos de la norma turística vasca ejerces una actividad reglada, con registro, requisitos y régimen sancionador. Las capitales, además, la tratan como actividad económica a efectos urbanísticos, que es justo lo que les permite limitar dónde puede implantarse.

Norma vigente: Ley 13/2016 y Decreto 101/2018

El marco autonómico se sostiene en dos normas:

• Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco: la ley general. Fue pionera en regular las viviendas turísticas como alojamiento reglado y define las infracciones y sanciones.
• Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: el reglamento que desarrolla los requisitos técnicos, el procedimiento de alta y la placa distintiva.

Sobre esta base autonómica se superponen los planes urbanísticos municipales (el segundo filtro, decisivo en las capitales) y la normativa estatal transversal: el registro de viajeros del RD 933/2021 y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025, que permite a las comunidades de propietarios vetar nuevas viviendas turísticas con el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas — y que exige, para las altas desde abril de 2025, contar con la aprobación expresa de la comunidad si los estatutos no permiten ya la actividad.

El panorama estatal completo, comunidad a comunidad, lo tienes en nuestra guía de la normativa del alquiler vacacional en España.

Requisitos de la vivienda

El Decreto 101/2018 exige, entre otros puntos, que la vivienda:

• Cumpla la normativa de habitabilidad y uso residencial (licencia de primera ocupación o equivalente) y disponga de los suministros básicos en funcionamiento.
• Se entregue amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con menaje, ropa de cama y utensilios suficientes para la capacidad declarada.
• Respete la capacidad máxima declarada, con un mínimo de un baño por cada cuatro plazas.
• Exhiba el distintivo identificativo de vivienda turística en lugar visible (en el acceso del edificio y de la vivienda), conforme al modelo oficial.
• Disponga de hojas de reclamaciones y de un teléfono de atención al huésped para incidencias.
• Incluya el número de registro del REATE en toda la publicidad: anuncios en plataformas, web propia, redes. Publicitar sin número es infracción, y la ley prohíbe expresamente usar denominaciones como "turística" o "vacacional" a quien no haya presentado la declaración responsable.

Al presentar la declaración responsable se aportan, además, datos y fotografías del interior y exterior de la vivienda, por lo que conviene tenerla ya en condiciones antes del alta.

Alta paso a paso: declaración responsable y REATE

El procedimiento autonómico es de los más ágiles de España:

1. Verifica el urbanismo primero. Antes de tocar nada en la sede electrónica, confirma con tu ayuntamiento que el planeamiento permite el uso turístico en tu ubicación concreta (planta, portal, barrio). En San Sebastián y Bilbao este paso descarta más proyectos que ningún otro.
2. Comprueba la comunidad de propietarios. Revisa los estatutos y, para altas nuevas, recaba la autorización de la comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal reformada en 2025.
3. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad ante el Gobierno Vasco, por vía telemática, con los datos de la vivienda, capacidad y fotografías.
4. Inscripción automática en el REATE. La presentación completa de la declaración habilita para ejercer la actividad desde ese mismo momento y produce la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, que asigna a la vivienda su número de registro. No hay que esperar resolución.
5. Después llega la comprobación. La administración turística verifica que lo declarado es cierto; si la vivienda no cumple, la inscripción se cancela y lo declarado en falso se sanciona. La agilidad del alta no es un atajo: es confianza a posteriori.

La vigencia de la inscripción es hoy indefinida, aunque eso está a punto de cambiar para las altas nuevas, como verás en el último apartado.

El número de registro estatal (NRA) tras la sentencia del Supremo

En 2025 se añadió una capa estatal: el Registro Único de Arrendamientos (RD 1312/2024), cuyo número (NRA) exigían las plataformas desde el 1 de julio de 2025. Pero en la primavera de 2026 el Tribunal Supremo anuló la creación del registro único estatal por invadir competencias de las comunidades autónomas, manteniendo en cambio las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas. En consecuencia, la referencia registral obligatoria en Euskadi vuelve a ser una sola: tu número del REATE. Qué significa la sentencia y qué hacer si ya habías obtenido tu NRA te lo contamos en la guía del registro único de alquiler turístico.

San Sebastián y Bilbao: el filtro urbanístico

Aquí está la verdadera dificultad de operar en Euskadi. Las dos grandes capitales han decidido frenar el crecimiento de las viviendas turísticas por la vía del planeamiento:

San Sebastián

Donostia aprobó a comienzos de 2026 la modificación de su Plan General que blinda el uso residencial frente al turístico. En el área declarada saturada — que abarca Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta, donde se concentra la presión turística — no se autorizan nuevas viviendas de uso turístico, ni habitaciones turísticas ni nuevos usos de hospedaje en parcelas residenciales. En el resto de la ciudad las posibilidades de abrir alojamiento nuevo quedan igualmente muy limitadas. Las viviendas con licencia previa conservan su actividad, lo que en la práctica convierte las VUT donostiarras existentes en un bien escaso.

Bilbao

Bilbao fue pionera en regular la implantación de viviendas turísticas por planeamiento y ha vuelto a endurecer su normativa: en sus zonas saturadas (Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga) las nuevas viviendas turísticas deben contar con acceso independiente desde la calle, sin compartir portal con los vecinos — un requisito que descarta la inmensa mayoría de pisos en edificios residenciales. Además, las habitaciones de uso turístico (HUT) se equiparan legalmente a las VUT, con las mismas limitaciones de implantación.

La foto es clara: en Euskadi el alta autonómica es fácil; el suelo, no. En otras comunidades el equilibrio es distinto: en Galicia el alta también es una declaración responsable pero el pulso se juega en las ordenanzas municipales de A Coruña o Santiago, y en Baleares directamente hay que comprar plazas turísticas y superar una zonificación insular.

Registro de viajeros: aquí manda la Ertzaintza

Detalle crítico que muchos gestores descubren tarde: el País Vasco es, junto a Cataluña, la excepción al sistema estatal de partes de viajeros. Los datos de tus huéspedes no se comunican a SES.Hospedajes, sino a la Ertzaintza, a través del servicio de comunicaciones de registro hostelero del Gobierno Vasco, en un máximo de 24 horas desde la entrada. Tienes el procedimiento completo en nuestra guía del registro de viajeros con la Ertzaintza y el marco general — qué datos exige el RD 933/2021, plazos y sanciones — en la guía del registro de viajeros en España.

El envío a la plataforma vasca es manual, pero eso no significa que el proceso entero deba serlo: con el check-in online de Zobooq el huésped escanea su DNI o pasaporte desde el móvil antes de llegar y los datos quedan completos, validados y listos para comunicar a la Ertzaintza en minutos — sin perseguir pasaportes a las once de la noche ni transcribir a mano.

Sanciones y la nueva ley de turismo en camino

El régimen sancionador vasco es de los más duros de España. Como referencia general de la ley de turismo vasca:

Y el listón va a subir: el Gobierno Vasco presentó en febrero de 2026 el anteproyecto de la nueva Ley de Turismo que sustituirá a la de 2016. Entre las medidas anunciadas para las viviendas turísticas: las nuevas inscripciones en el REATE deberán renovarse cada cinco años (adiós a la licencia indefinida para las altas futuras), se prohíbe la implantación en zonas residenciales tensionadas, en vivienda protegida y en suelo no urbanizable, y se endurecen las sanciones y las obligaciones de las plataformas. El texto sigue en tramitación, así que los detalles finales pueden variar; si operas o piensas operar en Euskadi, es la norma a vigilar en los próximos meses.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para alquilar mi piso a turistas en Euskadi?

Necesitas presentar una declaración responsable ante el Gobierno Vasco, que produce la inscripción inmediata de la vivienda en el REATE con su número de registro, y — esto es lo decisivo — que el planeamiento de tu municipio permita el uso turístico en tu ubicación. En San Sebastián y Bilbao ese filtro urbanístico descarta hoy la mayoría de nuevas altas en zonas céntricas.

¿Puedo abrir una vivienda turística nueva en San Sebastián en 2026?

En el área saturada (Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta) no se autorizan nuevas viviendas de uso turístico ni habitaciones turísticas tras la modificación del PGOU aprobada a comienzos de 2026. Las licencias existentes se mantienen. Fuera de esa área, consulta caso por caso con el ayuntamiento: las opciones son muy limitadas.

¿La comunidad de vecinos puede impedir mi vivienda turística?

Sí. Desde la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal vigente desde abril de 2025, las comunidades pueden vetar la actividad con una mayoría de tres quintos, y las nuevas viviendas turísticas en edificios residenciales necesitan que la comunidad no la prohíba. Revisa estatutos y acuerdos antes de invertir.

¿Dónde envío el parte de viajeros en el País Vasco?

A la Ertzaintza, a través del servicio de registro hostelero del Gobierno Vasco, en un máximo de 24 horas desde la entrada de los huéspedes. No se usa SES.Hospedajes. El procedimiento paso a paso está en nuestra guía del registro de viajeros con la Ertzaintza.

¿Sigue haciendo falta el número de registro estatal (NRA)?

El Tribunal Supremo anuló en 2026 la parte del RD 1312/2024 que creaba el registro único estatal, por lo que la obligación de obtener el NRA decayó. Tu referencia obligatoria en Euskadi es el número del REATE, que debe aparecer en toda tu publicidad. Más detalle en la guía del registro único de alquiler turístico.

¿Qué multa arriesgo si alquilo sin estar registrado?

Operar sin haber presentado la declaración responsable es infracción grave, con multas de referencia de 10.001 a 100.000 euros, y los supuestos muy graves pueden alcanzar los 600.000 euros. Además, la publicidad sin número de registro es sancionable por sí misma. Con la nueva ley de turismo en tramitación, el régimen tiende a endurecerse, no a relajarse.

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Operar en Euskadi exige tener el papeleo fino: REATE al día, número de registro en cada anuncio y partes de viajeros a la Ertzaintza en plazo. Zobooq te quita la parte pesada: check-in online donde el huésped escanea su documento desde el móvil y deja los datos listos para comunicar, contrato de hospedaje digital generado automáticamente, channel manager para Airbnb, Booking.com y Vrbo, y tu propia web de reservas al 0 % de comisión. Cumple sin que te coma la administración.