Vivienda de uso turístico en Galicia 2026: normativa, alta en el REAT y límites municipales

Última actualización: septiembre de 2026

Sobre el papel, Galicia es de las comunidades donde es más sencillo legalizar un alquiler vacacional: presentas una declaración responsable ante la Xunta, te inscriben en el registro turístico y a alquilar. Pero si te quedas con esa foto, te falta la mitad de la película. En el último año la Xunta ha dado de baja miles de viviendas de uso turístico por carecer de permisos municipales, A Coruña ha aprobado una ordenanza que limita dónde pueden abrir, Santiago mantiene vetado el uso turístico en buena parte de su casco histórico y las comunidades de vecinos pueden cerrar la puerta desde 2025.

En esta guía repasamos la normativa de la vivienda de uso turístico (VUT) en Galicia en 2026: la figura legal y su norma de referencia, los requisitos de la vivienda, el alta paso a paso en el REAT, la capa municipal que se ha convertido en el verdadero filtro, el registro de viajeros y el régimen sancionador. Aviso habitual: esto es divulgación, no asesoramiento jurídico; para tu caso concreto, consulta con Turismo de Galicia y con tu ayuntamiento.

VUT, vivienda turística y apartamento: qué figura te aplica

La normativa gallega distingue tres figuras que conviene no confundir, porque tienen requisitos distintos:

• Vivienda de uso turístico (VUT): la figura del alquiler vacacional estándar. Es una vivienda que se cede completa (no por habitaciones), amueblada y equipada, de forma reiterada y a cambio de precio, para estancias cortas — como referencia, de duración inferior a 30 días. Es la figura de la inmensa mayoría de anfitriones y la que centra esta guía.
• Vivienda turística: figura más exigente, pensada para viviendas unifamiliares con servicios más próximos a un alojamiento profesional.
• Apartamento turístico: bloques o conjuntos de unidades de alojamiento explotados por una misma empresa.

La VUT gallega no permite el alquiler por habitaciones: o cedes la vivienda entera, o esa operativa encaja en otras figuras. Y las estancias que superan la estancia corta o responden a necesidad de vivienda (trabajadores desplazados, estudiantes) se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no por la normativa turística.

Norma vigente: Decreto 12/2017 y Ley 7/2011

Dos normas autonómicas sostienen el sistema:

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia: la ley general, que incorpora la vivienda de uso turístico como tipo de alojamiento (artículo 65 bis) y contiene el régimen sancionador.
• Decreto 12/2017, de 26 de enero: el reglamento que ordena apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico — requisitos, procedimiento y funcionamiento.

Sobre esa base se han ido añadiendo capas que han cambiado el terreno de juego sin cambiar el decreto: la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 (veto vecinal), las ordenanzas municipales restrictivas y el criterio — cada vez más aplicado — de que la VUT necesita ser compatible con el planeamiento urbanístico de su municipio. La Xunta ha anunciado además su intención de actualizar la reglamentación de las VUT, así que conviene vigilar el Diario Oficial de Galicia: los requisitos de detalle podrían moverse.

Para situar Galicia en el mapa estatal — y comparar con comunidades mucho más duras — tienes nuestra guía de la normativa del alquiler vacacional en España.

Requisitos de la vivienda

Para operar como VUT, la vivienda debe, entre otros puntos:

• Disponer de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (o certificado municipal equivalente) y cumplir la normativa de habitabilidad y seguridad.
• Cederse completa y amueblada, en condiciones de uso inmediato: menaje, ropa de cama, y equipamiento proporcional a la capacidad.
• Respetar la capacidad máxima que declares, que no puede superar la que permita la habitabilidad de la vivienda.
• Disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes y de un teléfono de contacto para incidencias.
• Exhibir el número de inscripción en el REAT en toda la publicidad: Airbnb, Booking.com, tu web, redes sociales. Anunciar sin número es sancionable, y las plataformas lo verifican cada vez más.
• Contar con los permisos municipales que exija tu ayuntamiento — hoy, en la práctica, el requisito que más altas tumba, como verás más abajo.

Alta paso a paso: declaración responsable y REAT

El procedimiento autonómico sigue siendo ágil:

1. Verifica el urbanismo y la comunidad. Antes de nada: consulta a tu ayuntamiento si el uso turístico es compatible con el planeamiento en tu ubicación (y si existe ordenanza específica), y revisa los estatutos y acuerdos de tu comunidad de propietarios.
2. Reúne la documentación: referencia catastral, licencia de primera ocupación o cédula, capacidad, y datos de quien comercializa (propietario o gestora — en Galicia la responsabilidad puede alcanzar a ambos).
3. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad ante Turismo de Galicia (área provincial correspondiente), por sede electrónica de la Xunta.
4. Inscripción en el REAT. La declaración te habilita para iniciar la actividad y la Administración inscribe la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia, notificándote el número de registro (como referencia, en un plazo de unos 15 días). El código tiene el formato VUT más la provincia y su numeración (por ejemplo, VUT-CO-001234).
5. Comprobación posterior. Como en toda declaración responsable, la Administración puede inspeccionar después: si lo declarado no es cierto o faltan permisos, la inscripción se cancela y la actividad se sanciona.

Ese último punto ha dejado de ser teórico: entre 2025 y 2026 la Xunta ha dado de baja del registro miles de VUT (unas 2.800 en un solo año, según datos publicados a comienzos de 2026) por carecer de los permisos municipales necesarios. El alta en el REAT ya no es un trámite aislado: sin la pata municipal, no se sostiene.

El número de registro estatal (NRA) tras la sentencia del Supremo

A la capa autonómica se sumó en 2025 el Registro Único de Arrendamientos estatal (RD 1312/2024): el famoso NRA que las plataformas exigían desde el 1 de julio de 2025, y que se tramitaba a través del Registro de la Propiedad. En la primavera de 2026, sin embargo, el Tribunal Supremo anuló la creación del registro único por considerar que el Estado invadía competencias autonómicas, aunque mantuvo las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas. Resultado práctico: tu referencia registral obligatoria en Galicia vuelve a ser el número del REAT. El detalle de la sentencia, y qué hacer si ya obtuviste tu NRA, lo tienes en la guía del registro único de alquiler turístico.

La capa municipal: Santiago, A Coruña y los permisos que faltan

Aquí se juega hoy la partida en Galicia. Los ayuntamientos con más presión turística han usado el urbanismo para limitar dónde puede haber VUT:

Santiago de Compostela

La normativa urbanística compostelana veta el uso turístico de viviendas en el casco histórico y su entorno (una prohibición que alcanza cientos de calles de la zona monumental y los barrios que la rodean), y la modificación de su plan general limita las VUT del resto de la ciudad, como criterio general, a bajos y primeras plantas. La regulación ha vivido idas y venidas en los tribunales — con pronunciamientos del TSXG sobre aspectos concretos — así que, si tu proyecto está en Santiago, consulta el estado actual con el propio ayuntamiento antes de mover ficha: es de los municipios más restrictivos y más litigados de España.

A Coruña

A Coruña aprobó en 2025 una ordenanza que limita la implantación de nuevas viviendas turísticas, como criterio general, a bajos, primeras plantas y edificios de uso exclusivo, con el objetivo declarado de frenar la saturación en los barrios más tensionados.

Y el resto del mapa

Otros municipios turísticos gallegos (costa de Pontevedra, Rías Baixas, Cangas y su comarca) han aprobado o estudian regulaciones propias. La lección operativa: en Galicia el semáforo verde te lo da tu ayuntamiento, no solo la Xunta. Es un modelo distinto al de otras comunidades: en el País Vasco ocurre algo parecido con San Sebastián y Bilbao, mientras que en Baleares la restricción viene de una zonificación insular y de la compra obligatoria de plazas turísticas.

Comunidades de propietarios: el veto de 2025

Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades pueden prohibir el alquiler turístico en su edificio con el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas, y las viviendas que quieran iniciar la actividad en edificios en propiedad horizontal necesitan que la comunidad no se oponga expresamente. Si tu VUT gallega está en un piso, este es un riesgo (y un trámite) tan real como el municipal: revisa estatutos, pide el acuerdo por escrito y guárdalo.

Registro de viajeros y obligaciones del día a día

Con la VUT de alta, quedan las obligaciones recurrentes de operación:

• Parte de viajeros. Galicia comunica al sistema estatal: debes enviar los datos de cada huésped a SES.Hospedajes en un máximo de 24 horas desde el check-in, conforme al RD 933/2021, y conservar el registro documental tres años. Quién está obligado, qué datos se piden y qué multas hay, en nuestra guía del registro de viajeros en España.
• Publicidad con número de registro REAT en todos los canales.
• Precios y condiciones comunicados con claridad al huésped, y hojas de reclamaciones disponibles.
• Fiscalidad: declarar los ingresos del alquiler (IRPF o, en su caso, IVA según los servicios prestados). Galicia no tiene, a día de hoy, tasa turística autonómica en vigor, aunque el debate municipal reaparece periódicamente.

La buena noticia para los anfitriones gallegos: al estar en territorio SES, el parte se puede automatizar por completo. Con Zobooq, el huésped hace el check-in online escaneando su DNI o pasaporte desde el móvil, los datos se rellenan solos y, al completarse el check-in, el parte de viajeros sale hacia SES.Hospedajes automáticamente, quedando archivado cada envío.

Sanciones

El régimen sancionador es el de la Ley 7/2011 del turismo de Galicia. Como referencia general:

Dos particularidades gallegas que conviene conocer: las sanciones pueden imponerse indistintamente al propietario y a la empresa comercializadora (gestionar VUT ajenas no te blinda, ni delegar la gestión te exime), y la inspección autonómica cruza cada vez más datos con los anuncios de las plataformas — Galicia figura entre las comunidades con más anuncios irregulares detectados en los barridos estatales de consumo. A la multa turística se puede sumar, además, la baja de oficio en el REAT.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para alquilar mi casa a turistas en Galicia?

Que la vivienda cumpla los requisitos de habitabilidad y equipamiento del Decreto 12/2017, que el uso turístico sea compatible con el planeamiento de tu municipio (y, en pisos, que la comunidad no lo prohíba), presentar la declaración responsable ante Turismo de Galicia y quedar inscrito en el REAT. Desde ese momento puedes operar, siempre con el número de registro en tu publicidad.

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda el alta de una VUT?

El alta autonómica es una declaración responsable telemática y la inscripción en el REAT se notifica, como referencia, en unos 15 días. No hay que comprar plazas ni superar zonificaciones autonómicas como en Baleares; el coste real suele estar en poner la vivienda a punto y en los trámites municipales cuando el ayuntamiento los exige.

¿Puedo alquilar habitaciones sueltas como VUT?

No. La vivienda de uso turístico gallega se cede completa. El alquiler por habitaciones no cabe en esta figura; si esa es tu operativa, tendrás que valorar otras fórmulas de alojamiento reglado.

¿Puedo abrir una VUT en el casco histórico de Santiago?

Como regla general, no: la normativa urbanística compostelana veta el uso turístico de viviendas en la zona monumental y su entorno, y fuera de ella limita las VUT a bajos y primeras plantas como criterio general. La regulación ha sido objeto de recursos judiciales, así que consulta el estado vigente con el ayuntamiento antes de invertir.

¿Sigue siendo obligatorio el NRA estatal para anunciarme en Airbnb o Booking?

El Tribunal Supremo anuló en 2026 la creación del registro único estatal del RD 1312/2024, por lo que la obligación de obtener el NRA decayó. Lo que sigue siendo imprescindible en Galicia es tu número de inscripción en el REAT en toda la publicidad. Tienes el análisis completo en la guía del registro único de alquiler turístico.

¿Cómo funciona el parte de viajeros en Galicia?

Como en la mayor parte de España: comunicación de los datos de cada huésped a SES.Hospedajes en un máximo de 24 horas desde la entrada, con registro documental conservado tres años. Con Zobooq el envío es automático al completarse el check-in online del huésped.

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En Galicia, cumplir es asequible si llevas el orden correcto: ayuntamiento primero, Xunta después y operación impecable a diario. De esa operación se encarga Zobooq: check-in online con escáner de documentos, contrato de hospedaje digital, envío automático del parte a SES.Hospedajes, channel manager para Airbnb, Booking.com y Vrbo, y tu propia web de reservas al 0 % de comisión. Tú pon la casa; del papeleo nos encargamos nosotros.