Normativa del alquiler vacacional en Baleares 2026: licencia ETV, zonificación y compra de plazas

Última actualización: septiembre de 2026

Si buscas dónde es más difícil legalizar un alquiler vacacional en España, la respuesta corta es: Baleares. Es la única comunidad donde no basta con presentar una declaración responsable y empezar a alquilar — aquí necesitas que tu vivienda esté en una zona apta, comprar plazas turísticas a un organismo público y, desde abril de 2025, olvidarte directamente de dar de alta un piso en un edificio plurifamiliar. A cambio, quien tiene una licencia ETV en regla opera en uno de los mercados con mayor demanda (y mayores tarifas) de Europa.

En esta guía te explicamos cómo funciona la comercialización de estancias turísticas en viviendas en las Islas Baleares en 2026: qué figura legal aplica, qué exige la ley a la vivienda, cómo es el procedimiento de alta, cuánto cuestan las plazas, qué ha cambiado con el decreto de contención turística y qué te juegas si alquilas sin licencia. Es un resumen informativo, no asesoramiento jurídico: para tu caso concreto, confirma siempre con el consell insular correspondiente.

ETV y ETVPL: la figura legal balear

En Baleares el alquiler vacacional no se llama VUT como en otras comunidades, sino comercialización de estancias turísticas en viviendas. De ahí las siglas que verás por todas partes:

• ETV: estancia turística en vivienda unifamiliar (chalet, villa, casa aislada). Es la modalidad clásica, sin límite de días al año (por eso a veces se la llama ETV365).
• ETVPL: estancia turística en vivienda de edificio plurifamiliar (pisos y apartamentos sometidos a propiedad horizontal). Desde abril de 2025 no se admiten altas nuevas, como veremos.
• ETV60: modalidad para vivienda principal: puedes alquilar tu propia casa (donde estás empadronado) un máximo de 60 días al año. La licencia se concede por periodos de cinco años renovables y, como referencia general, al menos una parte de esos días debe caer en temporada alta.

El requisito diferencial balear: la vivienda debe disponer de plazas turísticas adquiridas (una por huésped de capacidad) y estar en una zona declarada apta por el consell de su isla. Sin esas dos piezas no hay licencia, por muy perfecta que esté la vivienda.

Norma vigente en 2026

El marco normativo balear es un milhojas de normas que conviene conocer por capas:

• Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears: la ley madre. Regula la actividad turística y el régimen sancionador.
• Ley 6/2017: la gran reforma del alquiler vacacional. Introdujo la zonificación obligatoria, el techo de plazas por isla y la posibilidad de alquilar en plurifamiliares (hoy cerrada para altas nuevas).
• Decreto ley 3/2022: suspendió temporalmente la adquisición de plazas nuevas (la conocida "moratoria" del Govern).
• Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal y por la calidad turística: la norma más reciente y la que marca el terreno de juego actual. Desde el 16 de abril de 2025 prohíbe presentar nuevas declaraciones responsables para viviendas sometidas a propiedad horizontal (con la excepción de adosados y pareados), endurece las sanciones a la oferta ilegal y reactiva el intercambio de plazas existentes sin permitir crecimiento neto.

A esto se suman los instrumentos insulares — como el PIAT de Mallorca o los acuerdos de zonificación de cada consell — y las ordenanzas municipales. En Baleares las competencias turísticas están muy descentralizadas: Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera aplican reglas distintas sobre el mismo esqueleto legal. Ibiza, por ejemplo, venía aplicando criterios aún más restrictivos con los pisos turísticos antes incluso de la prohibición general de 2025.

Si quieres el mapa completo de figuras y normas del resto del país, tienes nuestra guía de la normativa del alquiler vacacional en España.

Requisitos de la vivienda

Para poder comercializar estancias turísticas, la vivienda debe cumplir, entre otros, estos requisitos (los detalles concretos pueden variar por isla):

• Cédula de habitabilidad en vigor. La capacidad máxima de huéspedes que podrás comercializar es la que indica la cédula — y determina cuántas plazas tendrás que comprar.
• Antigüedad residencial: como regla general se exige que la vivienda tenga una antigüedad mínima de cinco años con uso residencial antes de destinarla a alquiler turístico.
• Equipamiento y servicios: la vivienda se cede entera (no por habitaciones), amueblada y en condiciones de uso inmediato, con un mínimo de baños en proporción a las plazas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que puedan sufrir los usuarios.
• Certificado energético y, según la modalidad y la isla, requisitos adicionales de sostenibilidad (contadores individuales de agua y energía, por ejemplo).
• En edificios plurifamiliares (para las licencias ya existentes), la actividad no puede estar prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios, y desde la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 las comunidades pueden vetar la actividad con una mayoría de tres quintos.

Zonificación: no todas las zonas son aptas

Desde la Ley 6/2017, cada consell insular delimita en qué zonas de su isla se puede comercializar cada modalidad. El resultado es un mapa de tres colores:

Antes de hacer ningún número, comprueba la zonificación vigente de tu municipio en el consell de tu isla: es el primer filtro y el más duro. Una vivienda impecable en zona no apta simplemente no puede legalizarse. Y recuerda que sobre la zonificación insular se superponen los planes urbanísticos municipales, que pueden añadir restricciones propias.

La compra de plazas turísticas

La pieza más singular del sistema balear: cada isla tiene un techo de plazas turísticas, y para dar de alta una vivienda tienes que adquirir tantas plazas como huéspedes de capacidad tenga tu cédula de habitabilidad. En Mallorca las gestiona el Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT), dependiente del Consell de Mallorca; Menorca, Ibiza y Formentera tienen sus propios organismos.

Como referencia de precios en Mallorca: 3.500 euros por plaza para vivienda unifamiliar. Es decir, legalizar un chalet con capacidad para 6 personas supone un desembolso de 21.000 euros solo en plazas, antes de tasas y de cualquier otro gasto. Las plazas para plurifamiliares (875 euros) han quedado sin recorrido práctico tras la prohibición de altas nuevas de 2025.

Dos matices importantes en 2026:

• Existen bolsas temporales: plazas que se adquieren por periodos limitados en convocatorias específicas del consell (el CBAT de Mallorca abrió una en marzo de 2026). Si no llegas a la inversión de la plaza definitiva, vigila estas convocatorias.
• El Decreto ley 4/2025 reactivó el intercambio de plazas ya existentes (por ejemplo, plazas que se dan de baja y vuelven a la bolsa), pero sin crecimiento neto: el número total de plazas de cada isla no puede aumentar.

Procedimiento de alta: la DRIAT paso a paso

El alta formal se hace mediante la DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), que se presenta ante la administración turística competente de tu isla, normalmente por sede electrónica. El itinerario completo, en orden:

1. Verifica la zonificación de tu municipio y la tipología de tu vivienda (unifamiliar, adosado/pareado, plurifamiliar).
2. Reúne la documentación: cédula de habitabilidad, acreditación de la antigüedad residencial, certificado energético, seguro de responsabilidad civil y, en su caso, acreditación de que los estatutos de la comunidad no prohíben la actividad.
3. Adquiere las plazas en el organismo de tu isla (CBAT en Mallorca), tantas como indique la cédula.
4. Presenta la DRIAT y abona la tasa correspondiente. La declaración responsable te habilita para iniciar la actividad, pero la administración comprueba después que todo lo declarado es cierto — declarar en falso tiene consecuencias sancionadoras serias.
5. Recibe tu número de inscripción turística en el Registro de Turismo de las Illes Balears, con formato del tipo ETV/1234 (los plazos de resolución habituales van de uno a tres meses).

El número de registro estatal (NRA) tras la sentencia del Supremo

Durante 2025 se sumó a este puzle el Registro Único de Arrendamientos estatal (el NRA que exigían las plataformas desde el 1 de julio de 2025, creado por el Real Decreto 1312/2024). Ojo, porque aquí ha habido un giro importante: en la primavera de 2026 el Tribunal Supremo anuló la parte del real decreto que creaba el registro único, al considerar que el Estado invadía competencias autonómicas, aunque mantuvo vivas las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas. Te contamos qué significa en la práctica y qué hacer si ya obtuviste tu número en nuestra guía del registro único de alquiler turístico.

La consecuencia práctica para Baleares: tu referencia obligatoria sigue siendo, como siempre lo fue, el número de inscripción turística balear. Es el que debe figurar en toda tu publicidad.

Obligaciones una vez de alta: publicidad, viajeros y ecotasa

Con la licencia en la mano, el día a día trae tres obligaciones recurrentes:

1. Publicitar el número de registro. Todo anuncio — en Airbnb, Booking.com, tu propia web o un cartel en el balcón — debe incluir el número de inscripción turística. Anunciar sin número es una de las infracciones más perseguidas, y las plataformas que publican anuncios sin él se exponen a multas de hasta 400.000 euros, así que cada vez lo verifican más.

2. Registro de viajeros. Como en toda España, debes comunicar los datos de tus huéspedes al Ministerio del Interior en un máximo de 24 horas desde el check-in (Real Decreto 933/2021). En Baleares la comunicación va por la plataforma SES.Hospedajes. Tienes el detalle completo — datos exigidos, plazos y sanciones — en nuestra guía del registro de viajeros en España. Con Zobooq este trámite se hace solo: el huésped completa el check-in online escaneando su documento desde el móvil y el parte sale hacia SES.Hospedajes automáticamente.

3. La ecotasa. Baleares aplica el impuesto del turismo sostenible (ITS) a todas las estancias turísticas, también en viviendas: entre 1 y 4 euros por persona y noche según tipo de alojamiento y temporada (las tarifas de 2026 penalizan julio y agosto para desestacionalizar), con IVA del 10 % sobre la propia tasa. Debes repercutirla al huésped y liquidarla ante la Agencia Tributaria balear. Para saber cuánto cobrar por cada reserva, puedes usar nuestra calculadora de tasa turística gratuita.

Sanciones: hasta 500.000 euros

Baleares ha convertido la persecución de la oferta ilegal en política prioritaria, con equipos de inspección propios en cada consell y rastreo activo de anuncios. Tras el endurecimiento de 2025, las horquillas de la ley turística balear quedan, como referencia general, así:

Además, desde 2026 los consells pueden imponer multas coercitivas diarias de 500 a 5.000 euros a quien, notificada la orden de cese, siga comercializando una vivienda ilegal. Y a las plataformas que publiquen anuncios sin número de inscripción se les aplican sanciones de 40.001 a 400.000 euros. El mensaje del regulador no puede ser más claro: en Baleares, alquilar sin licencia no es una zona gris, es la infracción más cara del mapa turístico español.

Para que te hagas una idea del contraste: en otras comunidades el proceso es mucho más ligero y barato — en Galicia basta una declaración responsable sin comprar plazas, y en el País Vasco la inscripción es inmediata aunque las capitales restrinjan dónde. Baleares juega en otra liga regulatoria.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir hoy una licencia ETV para un piso en Palma?

Para un piso en un edificio plurifamiliar, no: desde el 16 de abril de 2025 el Decreto ley 4/2025 prohíbe presentar nuevas declaraciones responsables para viviendas sometidas a propiedad horizontal en todo el archipiélago, salvo adosados y pareados. Las licencias ETVPL anteriores siguen vigentes y pueden transmitirse con la vivienda.

¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda unifamiliar en Mallorca?

La partida principal son las plazas turísticas: como referencia, 3.500 euros por plaza ante el CBAT, de modo que una vivienda con cédula para 6 personas supone 21.000 euros, más tasas administrativas, seguro y certificados. Existen también bolsas de plazas temporales con convocatorias específicas, como la abierta en Mallorca en marzo de 2026.

¿Qué es la ETV60 y para quién tiene sentido?

Es la modalidad para vivienda principal: te permite alquilar la casa en la que estás empadronado un máximo de 60 días al año, con licencia renovable cada cinco años. Tiene sentido si quieres rentabilizar tu casa en vacaciones sin convertirla en un negocio a tiempo completo. También exige plazas y zona apta.

¿Sigue siendo obligatorio el número de registro estatal (NRA)?

El Tribunal Supremo anuló en 2026 la creación del registro único estatal por invasión de competencias autonómicas, por lo que la obligación de obtener el NRA para anunciarse decayó. Lo que nunca ha dejado de ser obligatorio en Baleares es el número de inscripción turística autonómico en toda tu publicidad. Tienes el detalle en nuestra guía del registro único de alquiler turístico.

¿Tengo que cobrar la ecotasa a mis huéspedes?

Sí. El impuesto del turismo sostenible se aplica también a las estancias en viviendas turísticas: entre 1 y 4 euros por persona y noche según temporada y tipo de alojamiento, más el 10 % de IVA sobre la tasa. La liquidas ante la hacienda balear. Puedes calcular el importe exacto de cada reserva con nuestra calculadora de tasa turística.

¿Qué pasa con el parte de viajeros en Baleares?

Baleares comunica por la plataforma estatal SES.Hospedajes: debes enviar los datos de cada huésped en un máximo de 24 horas desde la entrada. Lo explicamos a fondo en la guía del registro de viajeros.

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La normativa balear es exigente, pero una vez tienes tu ETV en regla, el objetivo pasa a ser rentabilizarla al máximo. Con Zobooq gestionas calendario y canales (Airbnb, Booking.com, Vrbo) desde un solo sitio, tienes tu propia web de reservas al 0 % de comisión y el parte de viajeros sale hacia SES.Hospedajes automáticamente cuando el huésped completa el check-in online escaneando su documento. Menos papeleo, más temporada.