Como definir os preços do seu alojamento de férias sem cobrar a menos (nem afugentar hóspedes)

Última atualização: março de 2026

A maioria dos proprietários define os seus preços de uma de duas formas: copia o que o Airbnb sugere com medo de ter o calendário vazio, ou escolhe um número redondo e reza para que resulte. Ambas as abordagens custam dinheiro. Uma por cobrar a menos; a outra por afugentar reservas.

Vamos ver como definir tarifas com critério — e com números reais.

Os 3 erros mais comuns ao definir preços

1. Copiar o preço sugerido pelo Airbnb. O «smart pricing» do Airbnb otimiza as receitas do Airbnb, não as suas. Mais reservas a preço baixo = mais comissões para eles. Vários estudos de revenue managers independentes concordam: o smart pricing do Airbnb subvaloriza a sua propriedade de forma sistemática.

2. Manter o mesmo preço durante todo o ano. Uma noite em agosto não vale o mesmo que uma noite em novembro. Com uma tarifa fixa, está a deixar dinheiro na mesa na época alta e a afugentar hóspedes na época baixa. É o pior dos dois mundos.

3. Comparar-se com o vizinho sem contexto. O seu vizinho cobra 80 €/noite, mas não tem piscina, nem ar condicionado, e as suas avaliações são de 3 estrelas. Você tem as três coisas. Não entre numa corrida para o fundo que não lhe diz respeito.

O método para calcular a sua tarifa base

Esqueça as adivinhações. Siga estes cinco passos e terá uma tarifa baseada em dados, não em intuição.

Passo 1: Calcule os seus custos fixos mensais. Hipoteca ou renda, seguros, serviços (água, eletricidade, gás), internet, manutenção, limpeza, ferramentas de gestão, impostos. Some tudo. Este é o dinheiro que sai do seu bolso todos os meses, independentemente de ter ou não reservas.

Passo 2: Defina a sua taxa de ocupação objetivo. Seja realista: entre 60% e 75% anuais é um objetivo razoável para a maioria das propriedades. Não planeie a 100% — isso não existe.

Passo 3: Calcule a sua tarifa mínima. Custos mensais ÷ noites ocupadas objetivo = a sua tarifa mínima por noite. Abaixo deste valor está a perder dinheiro. Tudo o que cobrar acima disso é lucro.

Passo 4: Pesquise o seu mercado. Procure entre 5 e 10 propriedades comparáveis no Airbnb e no Booking.com na sua zona. Mesma capacidade, comodidades semelhantes. Registe os seus preços por temporada. Isto dá-lhe o intervalo do mercado.

Passo 5: Posicione o seu preço. Se a sua propriedade está acima da média (melhores fotografias, melhores avaliações, melhores extras), cobre 10–20% acima da média. Se for uma propriedade standard, iguale o mercado. Nunca cobre abaixo da sua tarifa mínima.

Vejamos um exemplo concreto:

Com 105 €/noite e 20 noites por mês, fatura 2.100 €. Após deduzir os 1.500 € de custos, ficam 600 € de lucro líquido mensal — e isso sem contar com a época alta, onde cobrará mais.

Como ajustar preços por temporada

A sua tarifa base é o ponto de partida. Agora é preciso ajustá-la de acordo com a procura real de cada época do ano.

Época alta (julho-agosto): +30–50% sobre a sua tarifa base. A procura está do seu lado. Não tenha receio de cobrar um prémio — os hóspedes esperam pagar mais no verão e as propriedades preenchem-se na mesma.

Época média (maio-junho, setembro-outubro): tarifa base ou +10–15%. Há boa procura, mas o hóspede é mais sensível ao preço. Aqui a relação qualidade-preço é fundamental.

Época baixa (novembro-março): -15–25% face à sua tarifa base. Reduza o preço para manter a ocupação. Considere aumentar a estadia mínima para 3–5 noites, de modo a reduzir custos de limpeza e rotatividade.

Eventos e feriados: +20–40% para eventos locais, pontes e feriados. Estas datas reservam-se sozinhas. Não as ofereça.

Conselho essencial: configure as suas temporadas com antecedência. Não ajuste os preços de forma reativa quando já está em plena temporada. Planeie as tarifas de todo o ano de uma só vez e reveja-as trimestralmente.

O truque que ninguém lhe conta: preço direto vs. OTA

Se tiver um website de reservas diretas, o seu preço direto deve ser 5–10% mais baixo do que o seu preço nas OTAs. Parece contraintuitivo, mas as contas são claras.

Vejamos o exemplo:

Com a reserva direta, o hóspede paga 10 € a menos e você recebe 7,30 € a mais por noite. Ganham os dois. Este é o seu argumento mais poderoso para convencer os hóspedes a reservar pelo seu website.

Multiplique essa diferença por 100 noites por ano e são 730 € extra no seu bolso — sem qualquer esforço adicional.

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