RevPAR für Ferienwohnungen: Die Kennzahl, die wichtiger ist als die Auslastung

Letzte Aktualisierung: März 2026

Die meisten Ferienwohnungsvermieter sind auf eine einzige Kennzahl fixiert: die Auslastung. «Diesen Monat hatte ich 85 % Auslastung» klingt großartig. Aber wenn Sie das nur erreicht haben, indem Sie die Preise um 30 % gesenkt haben, haben Sie wahrscheinlich weniger verdient als mit 65 % Auslastung zum vollen Preis.

Der RevPAR erzählt die ganze Geschichte. Und sobald Sie ihn verstanden haben, wird er die Art verändern, wie Sie Preisentscheidungen treffen.

Was ist der RevPAR (und warum ist er wichtig)

RevPAR steht für Revenue Per Available Room-night — Umsatz pro verfügbarer Nacht. Es ist die Standardkennzahl in der Hotellerie, um die tatsächliche Leistung einer Unterkunft zu messen.

Die Auslastung zeigt Ihnen, wie viele Nächte Sie belegt haben. Der ADR (Average Daily Rate) zeigt Ihnen den Durchschnittspreis. Der RevPAR kombiniert beides in einer einzigen Zahl, die die Gesamtleistung Ihrer Unterkunft widerspiegelt.

Warum ist das wichtig? Weil es Sie zwingt, das Gesamtbild zu sehen. Ein Vermieter mit 90 % Auslastung bei €60/Nacht hat einen schlechteren RevPAR als einer mit 70 % bei €100/Nacht. Der erste arbeitet mehr, betreut mehr Gäste, gibt mehr für Reinigung aus — und verdient weniger.

Schritt für Schritt berechnen

Die Formel ist einfach:

RevPAR = Gesamteinnahmen aus Übernachtungen ÷ Verfügbare Nächte

Oder alternativ:

RevPAR = ADR × Auslastungsrate

Sehen wir uns ein Beispiel mit realen Daten für einen Monat mit 30 Nächten an:

Ihr RevPAR beträgt 70 €. Das bedeutet, dass jede Nacht in Ihrem Kalender — ob belegt oder nicht — im Durchschnitt 70 € Umsatz erzielt hat. Es ist die ehrlichste Zahl zur Leistung Ihrer Unterkunft.

RevPAR vs. Auslastung: Das Beispiel, das alles verändert

Stellen Sie sich zwei Vermieter in derselben Gegend vor, gleicher Unterkunftstyp, gleicher Monat:

Vermieter A hat eine Auslastung von 90 % — auf den ersten Blick beeindruckend. Aber er verdient 390 € weniger pro Monat als Vermieter B mit 65 % Auslastung. Außerdem bewältigt A 27 Check-ins/Check-outs gegenüber den ~20 von B. Mehr Arbeit, mehr Verschleiß, mehr Reinigung — und weniger Geld.

Die Lektion: Auslastung ohne Preis ist eine leere Kennzahl. Der RevPAR zeigt Ihnen die Wahrheit.

Der ADR: Die andere Kennzahl, die Sie brauchen

Der ADR (Average Daily Rate) ist der durchschnittliche Preis pro belegter Nacht:

ADR = Gesamteinnahmen aus Übernachtungen ÷ Belegte Nächte

Der ADR zeigt Ihnen, zu welchem Durchschnittspreis Sie verkaufen. Wenn Ihr ADR Monat für Monat sinkt, verlieren Sie beim Preis an Boden — wahrscheinlich aus Angst vor einem leeren Kalender oder durch den Druck der OTAs.

Beobachten Sie beide Kennzahlen zusammen:

• RevPAR steigt + ADR stabil: Sie füllen mehr, ohne die Preise zu senken. Ideal.
• RevPAR steigt + ADR steigt: Sie füllen mehr UND zu besseren Preisen. Hervorragend.
• RevPAR sinkt + ADR sinkt: Sie verlieren an beiden Fronten. Überprüfen Sie Ihre Strategie umgehend.
• RevPAR stabil + ADR sinkt: Sie kompensieren den Preisrückgang mit höherer Auslastung. Kurzfristig funktioniert das, langfristig nicht tragfähig.

3 Wege, Ihren RevPAR zu verbessern

1. Passen Sie Preise saisonal an. Verlangen Sie nicht das ganze Jahr denselben Preis. Erhöhen Sie die Preise in der Hochsaison (wenn die Nachfrage es hergibt) und senken Sie moderat in der Nebensaison (um die Auslastung zu halten). Saisonale Preisgestaltung ist der wirksamste Hebel zur Verbesserung Ihres RevPAR.

2. Erhöhen Sie die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Längere Aufenthalte senken die Wechselkosten (Reinigung, Kommunikation, Verschleiß), ohne den Umsatz zu schmälern. Legen Sie Mindestaufenthalte von 5–7 Nächten im Sommer und 3–4 Nächten in der Zwischensaison fest. Ihr RevPAR verbessert sich, weil die Betriebskosten sinken.

3. Verlagern Sie Buchungen auf den Direktkanal. Jede Direktbuchung bringt Ihnen zwischen 15 % und 25 % mehr Nettoumsatz als dieselbe Buchung über eine OTA. Wenn Ihr Brutto-RevPAR 70 € beträgt, aber 20 % an Provisionen abfließen, liegt Ihr tatsächlicher Netto-RevPAR bei 56 €. Bei Direktbuchungen bleibt Ihnen dieser Betrag nahezu vollständig.

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