Der komplette Preisleitfaden für Ferienwohnungen in Spanien, Frankreich, Italien und Portugal

Zuletzt aktualisiert: März 2026

„Wie viel soll ich verlangen?“ ist die erste Frage, die sich jeder Ferienwohnungsbesitzer stellt — und die am schwersten mit einer einzigen Zahl zu beantworten ist. Eine Ein-Zimmer-Wohnung kann völlig unterschiedliche Preise erzielen, je nachdem, ob sie an der Costa del Sol, in einem Dorf der Provence, auf einem toskanischen Hügel oder in Lissabons Alfama liegt. Zu hoch, und dein Kalender bleibt leer; zu niedrig, und du lässt die ganze Saison Geld liegen.

Dieser Leitfaden liefert dir keine Zauberzahl — das kann niemand ehrlich. Stattdessen zeigt er, wie Preise auf vier der größten europäischen Kurzzeitvermietungsmärkte funktionieren, welche Kräfte die Raten nach oben oder unten treiben und eine wiederholbare Methode, um die richtige Zahl für deine Unterkunft zu finden. Betrachte jede Spanne unten als Richtwert: Die tatsächlichen Preise variieren enorm nach Lage, Größe, Qualität und Saison und sollten immer gegen deine eigenen lokalen Wettbewerber abgeglichen werden.

Die Faktoren, die jeden Preis formen

Bevor es um länderspezifische Zahlen geht, verstehe die Hebel. Dieselbe Wohnung kann einen Nachtpreis rechtfertigen, der sich je nach diesen Faktoren verdoppelt oder verdreifacht:

• Lage, und nochmals Lage. Die Entfernung zum Strand, zur Altstadt, zu einem Skilift oder einer U-Bahn-Station ist der größte Multiplikator. Fünf Gehminuten zum Sand können verdoppeln, was eine Unterkunft fünfzehn Minuten im Landesinneren verlangen kann.
• Saisonalität. Küsten- und ländliche Märkte schwanken am stärksten — Hochsaisonwochen im Sommer können das Drei- bis Fünffache der Nebensaisonrate erreichen. Stadtobjekte sind flacher, springen aber dennoch bei Events, Feiertagen und guten Zwischensaisonfenstern an.
• Größe und Kapazität. Der Preis skaliert selten eins zu eins mit den Schlafzimmern; der Sprung von zwei auf vier Gäste bringt oft weniger pro Kopf, aber eine Unterkunft, die wirklich sechs Personen beherbergt, erschließt Familien- und Gruppennachfrage mit Aufschlag.
• Qualität und Ausstattung. Ein Privatpool, Klimaanlage, Meerblick, Parkplatz oder ein echter Design-Vorsprung tragen jeweils einen messbaren Aufschlag. Fotos und Bewertungen verwandeln diese Qualität in Buchungen.
• Aufenthaltsdauer und Vorlaufzeit. Wochenraten, Wochenendaufschläge und Last-Minute- gegenüber Frühbucherpreisen formen deinen effektiven Durchschnitt.

Behalte diese im Kopf, während du die Länderabschnitte liest — sie erklären, warum zwei Inserate in derselben Straße Hunderte Euro auseinanderliegen können.

Ferienwohnungspreise in Spanien

Spanien ist ein Markt der Extreme, angetrieben von Sonne und Saison. An der Mittelmeerküste — Costa Brava, Costa Blanca und Costa del Sol — liegt eine bescheidene Zwei-Zimmer-Wohnung im Frühjahr oder Herbst vielleicht bei 70–120 € pro Nacht und steigt im Hochsommer August auf 150–250 €, wobei Objekte am Strand und mit Pool weit darüber liegen. Die Balearen und Kanaren tendieren noch höher, und Premium-Villen auf Ibiza oder Mallorca bewegen sich in einer ganz anderen Liga.

Städte erzählen eine andere Geschichte. Barcelona und Madrid halten das ganze Jahr über stabilere Raten, oft 90–180 € für eine gut gelegene zentrale Wohnung, mit Spitzen bei Messen, Fußballspielen und langen Wochenenden. Das ländliche und binnenländische Spanien — die casas rurales Andalusiens oder des Nordens — ist unter der Woche deutlich günstiger, verlangt aber kräftige Wochenend- und Feiertagsaufschläge.

Was die spanischen Preise am stärksten bewegt, sind die Wassernähe und die Augustspitze. Die Vorschriften für Tourismuslizenzen variieren zudem stark nach Region und Stadt, was das Angebot und indirekt das, was du verlangen kannst, beeinflusst. Recherchiere deine genaue municipio, nicht nur die Provinz.

Ferienwohnungspreise in Frankreich

Frankreich teilt sich in mehrere klar unterschiedliche Preiswelten. Die Côte d'Azur — Nizza, Cannes, Antibes — gehört zu den teuersten Küsten Europas, wo selbst kompakte Wohnungen im Sommer 120–250 € pro Nacht verlangen können und weit mehr für alles mit Aussicht oder Pool. Die Provence und der Luberon setzen auf ländlichen Charme: steinerne mas und Dorfhäuser liegen oft bei 100–200 € pro Nacht, mit einer deutlichen Spitze im Juli und August und zur Lavendelsaison.

Die Atlantikküste (Biarritz, Île de Ré, Bretagne) und die Alpen funktionieren mit umgekehrten oder doppelten Saisons — Skigebiete verdienen ihr Geld im Winter, wobei Weihnachten und die Februarferien die höchsten Raten des Jahres erzielen, während sich See- und Bergunterkünfte im Sommer wieder füllen. Paris verhält sich wie eine eigene Wirtschaft: konstant hohe Nachfrage hält ein zentrales Studio bei etwa 100–180 €, mit ausgeprägten Spitzen während der Fashion Weeks und großer Events.

Der rote Faden in Frankreich: Charme, Charakter und Außenfläche werden mit einem Aufschlag bezahlt, und der Kalender ist ungewöhnlich stark von Events und Feiertagen geprägt. Französische Inlandsreisende buchen viel, daher lohnt es sich, sich an den nationalen Schulferienfenstern auszurichten.

Ferienwohnungspreise in Italien

Italiens Raten folgen seinen Ikonen. Die Kunststädte — Rom, Florenz, Venedig — halten das ganze Jahr über eine starke Nachfrage, wo eine zentrale Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung oft bei 90–180 € liegt und in den Frühjahrs- und Herbstspitzen sowie bei großen religiösen oder kulturellen Events steigt. Besonders Venedig kann angesichts seines knappen, komplizierten Angebots überdimensionale Raten verlangen.

Küsten und Seen sind klar saisonal. Amalfiküste, Cinque Terre, Comer See und Sardinien sehen Sommerraten, die das Zwei- bis Dreifache der Zwischensaison erreichen können, wobei gut gelegene oder Objekte mit Aussicht Premium-Niveaus erzielen. Die Toskana und Umbrien handeln mit der Landvilla: ein Bauernhaus mit Pool für sechs bis acht Personen wird wochenweise vermietet und steigt im Hochsommer stark, während dasselbe Objekt im Frühling oder zur Erntezeit ein relatives Schnäppchen ist.

In Italien treiben Aussicht, Fußläufigkeit und die Nähe zu einer Hauptattraktion den Preis stärker als reine Quadratmeter. Regionale Kurtaxen und lokale Regeln variieren ebenfalls stark, also beziehe sie in deine Nettorechnung ein.

Ferienwohnungspreise in Portugal

Portugal ist zu einem der heißesten Vermietungsmärkte Europas geworden, und die Preise sind entsprechend gestiegen. Die Algarve ist der Sommermotor: eine Zwei-Zimmer-Wohnung nahe dem Strand liegt in der Zwischensaison vielleicht bei 70–130 € und in der Spitze im Juli und August bei 140–260 € oder mehr, mit Villen und Poolobjekten weit darüber. Die Saison ist lang und mild, daher halten Frühling und Herbst hier besser als in vielen nördlichen Märkten.

Lissabon und Porto tragen das ganze Jahr über städtische Nachfrage, mit zentralen Wohnungen oft im Bereich 80–160 €, mit Spitzen im Sommer, an Silvester und bei großen Events. Beide Städte haben die Kurzzeitvermietungslizenzen in den letzten Jahren verschärft, was das Angebot in den historischen Zentren einschränkt. Das ländliche und binnenländische Portugal — der Alentejo, das Douro-Tal — bleibt deutlich erschwinglicher und stützt sich auf Wochenend-, Weintourismus- und Feiertagsnachfrage.

Die bevorzugte Währung vieler Gäste ist der Euro, doch ein bedeutender Teil der Nachfrage kommt von britischen, US-amerikanischen und brasilianischen Reisenden. Preise klar — und idealerweise in der Sprache und Währung des Gastes selbst — darzustellen, verbessert die Conversion messbar.

So recherchierst und setzt du deinen Preis

Die Spannen oben sind eine Startkarte, nicht deine Antwort. Der richtige Preis für deine Unterkunft ergibt sich aus disziplinierter lokaler Recherche:

• Baue ein Vergleichsset auf. Finde acht bis zwölf Objekte, die deinem so ähnlich wie möglich sind — gleicher Ort, ähnliche Größe, Kapazität und Ausstattung. Das sind deine wahren Wettbewerber, nicht der Marktdurchschnitt.
• Prüfe die echte Verfügbarkeit, nicht nur Listenpreise. Suche reale Daten auf den OTAs über Neben-, Zwischen- und Hochsaisonwochen. Ein voll gebuchter Kalender signalisiert Unterpreisung; ein weit offener das Gegenteil.
• Preise die Saison, nicht das Jahr. Setze eigene Raten für Neben-, Zwischen- und Hochsaison plus Wochenendaufschläge und Mindestaufenthalte. Ein einziger Pauschalpreis lässt das halbe Jahr Geld liegen und preist dich die andere Hälfte aus dem Markt.
• Beobachte Events und Feiertage. Lokale Feste, Messen und nationale Schulferienfenster können erhebliche vorübergehende Erhöhungen rechtfertigen — wenn du aufmerksam bist.
• Überprüfe und passe an. Preise werden nie „einmalig festgelegt“. Verfolge jeden Monat deine Auslastung und Vorlaufzeiten und hebe die Raten dort an, wo du früh füllst, senke sie dort, wo nicht.

All das von Hand über einen vollen Kalender zu verwalten, ist der Punkt, an dem die meisten Besitzer Zeit und Umsatz verlieren. Mit Zobooq kannst du saisonbasierte Preise direkt in deinen Kalender einbauen — unterschiedliche Raten und Mindestaufenthalte für Neben-, Zwischen- und Hochsaison — und internationalen Gästen deine Raten in ihrer eigenen Sprache und Währung präsentieren, dank integrierter Mehrsprachen- und Mehrwährungsunterstützung. Das kostet 29,95 €/Monat im Pro-Plan, mit null Provision auf jede Direktbuchung, die du entgegennimmst, damit die Preisarbeit, die du leistest, zu Marge wird, die du behältst.