Vorschriften für Ferienunterkünfte in Europa: ein Compliance-Leitfaden nach Ländern (2026)

Zuletzt aktualisiert: März 2026

Eine Ferienunterkunft in Europa zu betreiben, dreht sich längst nicht mehr nur um schöne Fotos und eine makellose Wohnung. Überall auf dem Kontinent ist die Kurzzeitvermietung fest in den regulatorischen Fokus gerückt: Städte verlangen Registrierungsnummern, Finanzbehörden wollen ihre Kurtaxe, die Polizei fordert Gästedaten und nationale Regierungen verschärfen die Regeln dazu, wie viele Nächte Sie vermieten dürfen. Was in einer Gemeinde legal ist, kann in der Nachbargemeinde eingeschränkt sein — und die Regeln ändern sich häufig.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Übersicht, kein Ersatz für lokale Rechtsberatung. Er behandelt die fünf Pflichten, die fast überall gelten, und geht dann Land für Land durch Spanien, Frankreich, Italien, Deutschland und Portugal, mit einem Hinweis auf weitere Märkte. Betrachten Sie ihn als Ausgangspunkt — und prüfen Sie die geltenden Regeln immer bei Ihrer Kommune, bevor Sie inserieren.

Was jeder Vermieter regeln muss

So unterschiedlich die Details auch sind — die Regulierung der Kurzzeitvermietung in Europa dreht sich meist um dieselben fünf Säulen. Wer sie versteht, kann jedes einzelne Land leichter einordnen.

• Registrierung und Genehmigungen. Die meisten Regionen verlangen heute, dass Sie Ihre Unterkunft registrieren und eine Genehmigung oder Registrierungsnummer in jedem Inserat anzeigen. Die ausstellende Stelle variiert — mal die regionale Tourismusbehörde, mal das Rathaus — und in stark nachgefragten Zielen können neue Genehmigungen gedeckelt oder ganz eingefroren sein.
• Kurtaxe. Eine Abgabe pro Nacht und Gast, die von den Reisenden erhoben und an die Kommune abgeführt wird. Höhe, Befreiungen (Kinder, Langzeitaufenthalte) und die erhebende Stelle unterscheiden sich stark und werden oft auf kommunaler oder regionaler statt nationaler Ebene festgelegt.
• Gästemeldung. Viele Länder verlangen, die Identitätsdaten der Gäste an die Polizei oder ein nationales System zu melden, mitunter innerhalb weniger Stunden nach dem Check-in. Das ist eine Sicherheitspflicht, getrennt von der Steuer, und Verstöße können echte Bußgelder nach sich ziehen.
• Vermietungsnacht-Grenzen. Zum Schutz des Wohnraums begrenzen manche Städte die Zahl der Nächte pro Jahr, die eine Unterkunft kurzzeitig vermietet werden darf, beschränken die Tätigkeit auf Nicht-Erstwohnsitze oder verlangen Nutzungsänderungs-Genehmigungen.
• Kommende Änderungen. Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung vereinheitlicht Registrierung und Datenaustausch zwischen den Mitgliedstaaten und verpflichtet Plattformen, Registrierungsnummern zu prüfen. Erwarten Sie in den kommenden Jahren mehr Transparenz und Kontrolle, nicht weniger.

Der Rest dieses Leitfadens zeigt, wie diese fünf Säulen in jedem großen Markt Gestalt annehmen. Es ist ein Überblick: Für mehrere dieser Länder gibt es eine eigene Vertiefung, weil die Details je nach Region und Stadt tatsächlich variieren.

Spanien

Spanien reguliert die Kurzzeitvermietung so aktiv wie kaum ein anderes Land Europas, und die Regeln werden weitgehend auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften und Kommunen festgelegt, sodass sich die Pflichten zwischen Andalusien, Katalonien, den Kanaren und Madrid deutlich unterscheiden. Fast überall brauchen Sie eine touristische Registrierungsnummer für Ihre vivienda de uso turístico, die in Ihren Inseraten erscheinen muss.

Die Gästemeldung ist eine nationale Pflicht: Gastgeber müssen die Identitätsdaten der Reisenden erfassen und über das System SES Hospedajes des Innenministeriums übermitteln, das das frühere Verfahren ersetzt und die erforderlichen Daten erweitert hat. Das muss zeitnah rund um den Check-in geschehen und gilt unabhängig davon, über welche Plattform die Buchung kam. Viele Städte erheben zudem eine Kurtaxe, und Ziele unter Wohnraumdruck — Barcelona ist der bekannteste Fall — haben begonnen, neue Genehmigungen einzuschränken oder auslaufen zu lassen. Prüfen Sie Ihre konkrete Region und Kommune, bevor Sie inserieren.

Frankreich

In Frankreich gelten Kurzzeitvermietungen als meublé de tourisme, und der Rahmen verbindet nationale Regeln mit starken kommunalen Befugnissen. In vielen Gemeinden müssen Sie sich beim Rathaus registrieren und eine Registrierungsnummer erhalten, die im Inserat anzuzeigen ist; größere Städte fügen weitere Auflagen hinzu, darunter eine Nutzungsänderungs-Genehmigung für Objekte, die nicht Ihr Erstwohnsitz sind.

Eine bekannte Einschränkung ist die jährliche Nächte-Obergrenze für die Vermietung eines Erstwohnsitzes — historisch in regulierten Städten auf eine bestimmte Zahl von Nächten pro Jahr begrenzt —, wobei jüngste Reformen den Kommunen mehr Spielraum zur Verschärfung gegeben haben, sodass die genaue Grenze vom Ort abhängt. Die taxe de séjour (Kurtaxe) wird pro Nacht und Gast erhoben, zu lokal festgelegten Sätzen und teils automatisch von den Plattformen angewandt. Da Paris und andere angespannte Märkte ihre Regeln häufig ändern, bestätigen Sie die aktuelle Lage stets bei der mairie.

Italien

Italien schichtet nationale, regionale und kommunale Regeln übereinander. Auf nationaler Ebene brauchen Objekte in der Regel einen regionalen Identifikationscode — gemeinhin CIR genannt (und mit der neuen nationalen Datenbank ein CIN) —, der in Inseraten und Werbung anzuzeigen ist. Registrierungsverfahren und etwaige Tätigkeitsgrenzen werden weitgehend regional definiert, sodass sich Toskana, Lombardei und Latium unterscheiden können.

Die Gästemeldung ist eine feste nationale Pflicht: Gastgeber müssen die Identitätsdaten der Gäste über das Portal Alloggiati Web an die Staatspolizei übermitteln, üblicherweise innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft. Daneben erheben viele Kommunen eine imposta di soggiorno (Kurtaxe) pro Gast und Nacht, mit lokal festgelegten Sätzen, Obergrenzen für steuerpflichtige Nächte und Befreiungen. Rom, Venedig, Florenz und Mailand betreiben jeweils ihre eigene Variante — prüfen Sie also den comune, in dem Ihr Objekt liegt.

Deutschland

Deutschland reguliert die Kurzzeitvermietung vor allem auf Ebene der Städte und Länder, und der prägende Begriff ist Zweckentfremdung — die Nutzung von Wohnraum für wohnfremde Zwecke. Städte wie Berlin, München und Hamburg betreiben Zweckentfremdungsverbote, die für die Kurzzeitvermietung einer ganzen Wohnung eine Genehmigung verlangen, oft mit einer anzuzeigenden Registrierungsnummer und empfindlichen Bußgeldern bei Betrieb ohne Genehmigung.

Was erlaubt ist, hängt häufig davon ab, ob das Objekt Ihr Erstwohnsitz ist, sowie von lokalen Obergrenzen dafür, wie viele Tage pro Jahr vermietet werden darf. Kurtaxen bzw. Beherbergungssteuern (je nach Ort Bettensteuer, City Tax oder Kulturförderabgabe) gelten in immer mehr Städten, meist als Prozentsatz des Zimmerpreises oder als fester Betrag pro Nacht. Da der Rahmen so lokal ist, sagen die Regeln einer deutschen Stadt wenig über die nächste aus — wenden Sie sich an das örtliche Bezirksamt oder die Stadtverwaltung.

Portugal

Das portugiesische Regime für Kurzzeitvermietung heißt Alojamento Local (AL). Legaler Betrieb setzt voraus, dass Sie Ihr Objekt im nationalen AL-System registrieren und eine AL-Registrierungsnummer erhalten, die in Ihren Inseraten erscheinen muss. Die Registrierung läuft über die Kommune und die nationale Tourismusbehörde, und die AL-Nummer ist das Rückgrat der Compliance.

Die Gästemeldung erfolgt über das Meldeschein-System der Einwanderungsbehörden SEF/AIMA (das boletim de alojamento), das die Übermittlung der Daten ausländischer Reisender verlangt. Einige Kommunen — insbesondere Lissabon und Porto — erheben eine kommunale Kurtaxe pro Gast und Nacht und haben zu verschiedenen Zeitpunkten Beschränkungen oder Aussetzungen neuer AL-Registrierungen in belasteten Vierteln eingeführt. Die nationale AL-Politik hat sich in den letzten Jahren mehr als einmal geändert, weshalb es unerlässlich ist, vor einer Investition den aktuellen Stand bei Ihrer município zu bestätigen.

Weitere Märkte

Dieselben fünf Säulen tauchen im übrigen Europa in lokalen Varianten auf. Die Niederlande (besonders Amsterdam) setzen Registrierungsnummern und strenge jährliche Nächte-Obergrenzen durch; Österreich und Belgien regulieren stark auf regionaler und städtischer Ebene; Griechenland und Kroatien verlangen eine steuerliche Registrierung und an ihre Tourismussysteme gekoppelte Objektnummern; und die nordischen Länder tendieren zu leichteren, auf die Einkommensteuer fokussierten Regimen. Überall geht die Richtung dahin: Registrierungsnummern in Inseraten, strukturierte Gästedaten und Kurtaxen pro Nacht.

Darüber legt sich die harmonisierte EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung, die Registrierungsnummern und Datenaustausch zwischen den Mitgliedstaaten einheitlicher macht und Plattformen zur Prüfung verpflichtet. In der Praxis heißt das: Die Compliance-Grundlagen aus diesem Leitfaden werden zum europäischen Standard — nicht zur Ausnahme.

All das manuell einzuhalten, ist eine echte Belastung — und genau hier hilft die richtige Software. Zobooq ist für europäische Vermieter gebaut: Der Online-Check-in des Gastes erfasst die benötigten Identitätsdaten, mit automatischer Übermittlung an SES Hospedajes in Spanien, und einer Kurtaxen-Abwicklung, die sich an jedes Land und jede Kommune anpasst — damit die Abgabe bei jeder Buchung korrekt berechnet und eingezogen wird. Da Ihre Direktbuchungen über Ihre eigene Website laufen, behalten Sie die Kontrolle über Gästedaten und Preise. 29,95 €/Monat im Pro-Tarif, mit null Provisionen auf jede Direktbuchung.